Tento článok je voľným pokračovaním predošlého článku pod názvom „Zasiahne hypotekárna kríza aj Slovensko?“. Posledné udalosti a správy zo slovenského realitného trhu naznačujú, že pokles cien nehnuteľností sa už dostavil aj na Slovensko. Náznaky sú zatiaľ prezentované v hlavných médiách len veľmi opatrne. Zrejme nechcú vyvolať v ľuďoch paniku, čo by mohlo celý proces poklesu cien nehnuteľností ešte viac prehĺbiť a urýchliť. Ako som už spomenul v predchádzajúcom článku, realitný trh nielen na Slovensku, ale aj v mnohých iných krajinách sa v posledných rokoch vyznačuje viac emotívnymi ako realistickými charakteristikami. Ide prevažne o situáciu, keď všetci buď stádovite kupujú a tým rýchlo dvíhajú ceny, alebo naopak začnú rýchlo predávať v snahe vyťažiť z predchádzajúceho rastu čo sa dá, pričom záplava domov a bytov na predaj zákonite spôsobí výrazný pokles ich cien.

Dnes, teda v piatok 4.4.2008 vyšiel v denníku SME článok pod názvom „Ceny bytov rastú čoraz pomalšie“. Nadpis síce hovorí o tom, že ceny rastú pomalšie, ale keď sa podrobnejšie začítate do jeho textu, tak sa už ani tak nejedná o nižší rast, ale v podstate medzi riadkami sa tam hovorí o poklese cien. V článku sa redaktori silou mocou snažia vyhnúť termínu „pokles“ a to z pochopiteľných dôvodov. Ak by totiž ľudia zaváhali a prestali aspoň na krátku dobu kupovať nové nehnuteľnosti s tým, že chvíľu vyčkajú, či sa tento trend naozaj potvrdí, potom by ceny nehnuteľností naozaj začali pomerne rýchlo klesať. Ako som už spomenul, v prípade trhu nehnuteľností sa jedná o veľmi emocionálny trh, na ktorom pri prvých príznakoch jeho poklesu sa stúpajúca špirála rýchlo otočí smerom dole. Inými slovami: bublina rýchlo praskne. A to samozrejme nechcú ani tí, ktorí nakúpili nehnuteľnosti v nedávnej dobe, ani realitní makléri ktorých príjmy sú priamo závislé na rastúcich cenách. Vedú sa tiež mnohé diskusie o prepojení hlavných mainstreamových médií s realitnými kanceláriami. Tie totiž novinám poskytujú značné finančné prostriedky v podobe reklám a rôznych realitných príloh a tým pádom nezávislosť spomenutých médií začína a končí pri zadávateľoch reklamy.

Vráťme sa ale k spomenutiu ďalších náznakov, ktoré svedčia o tom, že na slovenskom trhu realít práve nastáva stagnácia a zárodok budúceho poklesu cien. Príkladom môže byť mnoho projektov, hlavne v Bratislave, ktoré majú značné problémy pri predaji novostavieb. Na mnohých rozostavaných, ale aj už dokončených novostavbách je vidieť povylepované transparenty oznamujúce predaj „posledných“ bytov. Záhadou je, že prečo sa tie „posledné“ byty predávajú už niekoľko mesiacov. Ďalším náznakom je príklad bytov projektu Cubicon v Mlynskej doline, ktoré sa zrejme slabo predávajú a tak sú už k týmto bytom ponúkané aj garáže zadarmo. Predávajúci sa za každú cenu snažia vyhnúť priamemu zníženiu ceny a tak to maskujú rôznymi fintami.

Správy z iných regiónov Slovenska taktiež potvrdzujú tento nový trend. Napríklad v Martine a okolí ešte koncom minulého roka neboli v miestnych novinách takmer žiadne inzeráty ponúkajúce byty na predaj. Dnes sú ich vyše stovky. Podobne, ako tomu bolo v nedávnej dobe v ostatných európskych, ale aj iných krajinách sveta, kde došlo k poklesu, tak ich situácia sa dnes začína veľmi výrazne podobať situácii na Slovensku. Samotnému poklesu vždy predchádzalo približne dvoj až troj mesačné obdobie, počas ktorého ceny najprv prestali rásť, teda stagnovali a potom nastal výrazný pokles. Rovnako aj doba potrebná na predaj nehnuteľnosti značne narástla. Väčšinou z niekoľkých dní, resp. týždňov predtým na mesiace potom. To isté sa práve deje aj u nás - predaj bytov trvá oveľa dlhšie. Taktiež vždy trvá určitú dobu, kým nový trend zachytia aj štatistiky. Keď tie to napokon potvrdia, takmer vždy nasleduje druhá fáza a tou je výrazné zníženie požadovaných cien, pri súčasnej záplave nových inzerátov ponúkajúcich nehnuteľnosti na predaj.

Z uvedeného pozorovania a analýzy sa slovenský trh nehnuteľnosti práve nachádza v prvej stagnačnej fáze, ktorá približne o mesiac alebo dva prepukne do plnej a zjavnej fázy poklesu. Všetky indikátory a porovnania s okolitým svetom tomu začínajú nasvedčovať. Je prekvapujúce, že k tomuto vývoju došlo pomerne skoro, teda v podstate ešte pred samotným príchodom dôsledkov súčasnej hypotekárnej a finančnej krízy na svetových trhoch. Aktuálna stagnácia je totiž zatiaľ prevažne zapríčinená spľasnutím lokálnej bubliny, ktorá sa na slovenskom realitnom trhu vytvorila za posledných niekoľko rokov. Je takmer isté, že príchod a prejavenie sa aj faktorov krízy na svetových finančných trhoch, tento trend ešte viac zvýrazní a posilní.

Faktorom a dôsledkom samotnej finančnej krízy na slovenské prostredie sa budem podrobnejšie venovať v článku, ktorý vyjde onedlho.